袁玉涛的空间

买房买来的烦心事

人们常说，家是最温暖的地方。对于每个人来说，家就是有一座房子、房子里住着亲人的那个地方。所以很多人都把买房子当做了一件大事，今天我们给大家介绍的，就是发生在我们身边的一起关于买房子的案例：

2007年4月，张先生与在建的某小区售楼部签订了一份“商品房认购协议书”。协议的主要内容是，张先生认购该小区3号楼，一套面积约102平方米的商品房，并预交3万元定金。张先生应于2008年1月份，携带《认购协议书》到售楼部与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，否则房地产开发公司有权解除认购协议，张先生交纳的3万元定金不予退还。

2008年1月30日，张先生前往售楼部签约，售楼小姐告诉张先生，他购买的那套房屋的面积可能为大了十几平方米，买卖合同约定面积以房管部门实测为准。张先生不同意该条款，他认为依据相关的法律规定，商品房实际面积大于3%的部分应该视为开发商对自己的赠送，开发商不认可这种说法，张先生提出开发商退还自己定金，双方解除协议，开发商也不同意。

双方多次协商未果，张先生向法院提起了诉讼。要求法院解除与开发商的认购协议，由开发商双倍返还定金。

就本案来说，可以归纳出这样几个要点：

1，        张先生认购了一套房子，交纳了3万元定金；

2，        正式签约时，房屋实际面积大于预计面积，双方无法达成协议，签订正式的买卖合同；

3，        张先生向法院起诉要求双倍返还定金。

主持人：大多数买过商品房的业主们都会有这样一个经历，在与开发商签订正式的商品房买卖合同前，开发商往往会先与买房人签订一份商品房认购协议书。由于《认购协议书》对买卖双方权利义务的界定并不明晰，在实际生活中引发的纠纷正日渐增多。这个案例具有一定的代表性，我们还是请来专业律师一起进行讨论分析，为我们解读案件，提示风险。今天我们请到的是来自河南安易律师事务所的袁玉涛律师，首先我们请出袁律师，你好，袁律师。

律师：你好，主持人。

主持人：对于购房人来说，签订《认购协议书》是购房过程中值得重视的一个环节。袁律师，你能不能给大家解释一下，这个认购协议究竟是怎么一回事？从法律上怎么来认识它的性质呢？

律师：认购协议书是买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单的说，就是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定与卖方进行商谈。由于《认购协议书》大多是由开发商事先制订的，因此在部分条款上对于开发商更为有利，对买房人来说，它是具有一定的缺陷的。

主持人：从本案中张先生签订的这份认购协议的内容上看，约定张先生须于将来的某段时间与开发商签订买卖合同，袁律师，请你谈谈这份协议存在哪些，对张先生这样的买房人不利的地方？

律师：一个是内容过于简单。它只包括房屋地址、面积、价格等基本事项，对于买卖合同的具体条款、发生歧义如何解决没有约定，特别是对于违约责任、定金的退还或丧失的条件等重要条款也没有明确，这样会导致购房者不能全面了解交易条件。一旦购房人在与开发商就正式合同条款进行谈判过程中有分歧，往往会使购房人陷入被动。单凭认购书来决定购房，这对购房者来说非常不合理。

主持人：确实是这样，就像本案中张先生遇到的问题，房屋可能会比原来认购协议中大一些，但是正式的买卖合同中又约定了以实测面积为准，而张先生和开发商签署的认购协议并没有约定，双方就具体合同条款达不成协议时，怎么来处理，定金怎么办？协议没有约定。这确实是认购协议存在不足的地方。

律师：对。约定不明确是认购协议的第二个缺陷。它只是规定若干时间内签署正式买卖合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。却没有明确什么情况下购房人有权要求终止协议，要回定金。

很多购房人的体会是：一旦签了认购书，往往不得不接受一些不公平的条款。因为购房者在对开发项目的进一步了解中，可能会发现房屋并不理想，或者开发商存在一些问题，或者对正式合同的约定不能达成一致而想退掉房子拿回定金，但由于有认购书的约定，定金很有可能不能返还。

　　主持人：如果双方因为认购协议发生纠纷，就像张先生遇到的这种问题，法院一般会怎么来处理呢？

律师：尽管认购协议书存在很多问题，但是根据目前的司法实践，只要开发商具备预售的法定条件，认购书确实是双方的真实意思表示，权利义务内容又不违反现行法律的规定，该认购书就对双方具有约束力。认购协议是由开发商制定的，内容对他十分有利，买房人很难依据认购协议来维护自己的权利。

主持人：张先生的案子会上什么样的结果？张先生能不能要回自己交付的定金呢？接下来请袁律师为我们揭晓案件的最后结果。

律师：在审理期间，法院查明，直到张先生起诉时，开发商仍然没有办理预售许可证。开发商于是主动和张先生调解，答应返还张先生定金，并给予5000元的适当补偿。

主持人：虽然法院没有判决双倍返还定金，但是对调解结果张先生也是比较满意的。调解是法院系统为了及时消弭矛盾、实现案结事了，积极推行的一种纠纷解决方式，对维护社会稳定、促进社会和谐有着积极的意义。袁律师，我们接着来探讨案子，开发商没有取得预售许可证，对认购协议和这个案子具有什么影响呢？

律师：商品房预售实行预售许可制度，开发商如果不具备商品房预售法定条件，没有取得预售许可证，它与购房者签订的认购协议就不具有法律效力。购房者可以要求双倍返还。

主持人：签订认购协议几乎成了购买商品房过程中一个不可缺少的环节，袁律师，你给准备买房和还没买房的朋友们介绍一些，如何在认购协议中保护自己权益、规避风险的办法好吗？

律师：目前多数的认购协议都是开发商提供的格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。一种办法是购房者在认购书中明确：“双方经协商未能就签订商品房买卖合同或补充协议达成统一意见的，开发商应全额退还定金。”这样可以为自身留有余地。

主持人：对，既然是签订合同，双方就要平等自愿。常常听说开发商事先都把合同条款定好了，选择的都是自己责任较小、购房者义务更多的选项。根据袁律师的提议，如果购房者觉得不公平，不同意按照开发商的合同条款签约，就不会白白的损失定金了。

律师：其次可以在协议中约定：如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约。如果买方违约的，定金不予返还；如果卖方违约的，应双倍返还定金。这样可以防止出现开发商扩大面积、变更价款、更换户型而购房者无法申诉的情形。

主持人：确实是这样，有的购房者到该签订正式合同时，被告知面积比原来大了，弄得签也不是、不签也不是，如果按照袁律师说的这条，开发商就要双倍返还定金，这样，购房者的权益就得到了维护。

律师：最后是分清“定金”与“订金”的区别。定金需要双倍返还定金。订金不具备定金性质，一般情况下视作预付款。出现违约时，一般只能原数退还。因此，购房者在签订认购协议书的时候，一定要认真识别“定金”和“订金”。

在签订《认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，这样才能真正维护我们的合法权益。

主持人：衣食住行是人们生活的基本需求，安居乐业是和谐社会的最低标准。非常感谢袁律师提出的这些好的建议，我们衷心祝愿每一个朋友都能拥有称心如意的房子，营造自己温馨惬意的家。感谢袁律师参与我们今天的节目，也感谢收音机前的听众朋友，今天的案例解析环节就到这里。