袁玉涛的空间

新房背后的陷阱（二）

在周一的节目中，我们介绍了两起关于买房纠纷方面的案例。因为没有证据或者约定不明确，两起案例中业主的维权并没有成功。今天我们仍然就搜集到的买房方面的案例和大家一起探讨，首先进入今天的案例：

邓先生为一个高层小区‘买顶层送阁楼’的促销动了心，虽然这套120平米的顶层比其他楼层都要贵一些，但是阁楼有将近60平米，每平米才几百元钱，和白送的差不多。邓先生多花了几万块钱，就享受到和复式楼相差无几的大房子，心里着实美了一段时间。直到一年后拿到房产证，邓先生才觉得事情不是那么简单，因为阁楼的近60平米并没有登记在产权证上。和开发商交涉得到的答复是：阁楼不在审批范围内，是“合理利用建筑空间”，只有使用权，没有所有权。阁楼的销售价格相当于正常房屋价格三分之一，这么便宜的房子管理部门不可能给办产权，如果想办产权，只有自己想办法解决，开发商不负责。邓先生向律师咨询，律师看到预售合同中注明房屋销售单价是按套销售，并没有关于阁楼的具体约定，律师表示不能证明开发商违约，无法追究其违约责任。

主持人：买顶楼，送阁楼。很多楼盘的宣传中都能听到这样的促销广告，事实上也确实很能吸引买家眼球。面对“赠送”的阁楼，人们都会抱有白白多得了一大块面积，捡到了“天上掉下的馅饼”的感觉，袁律师，究竟是不是这样？。

律师：我们知道，在楼盘的销售中，房屋有楼层差价，这也是开发商和消费者的共识，以往顶层的价格都比中间楼层的价格低一些。如今带有阁楼的顶层住宅的价格却往往高于中间楼层几十甚至上百元，对照之下，阁楼并不是“免费赠送”的，买房者并没有捡到大便宜。如果顶层没有阁楼，楼层系数一般下浮20％左右，现在顶层带阁楼，楼层系数上浮4％至10％，部分阁楼还按面积低价销售。这样一增一减，对照之下，我们就会阁楼并不是免费赠送的。

 主持人：我们看到，一方面，开发商用“赠送”的促销手段以一定比例加价出售顶层；另一方面，消费者购买“赠送”了阁楼的顶层，其实还是自己掏钱变相买了阁楼。袁律师，在这种情况下，开发商是不是有欺诈行为？消费者是不是上了当呢？

律师：开发商是不是欺诈，关键在于消费者是否知情。房价是开发商在物价部门允许的范围内制订的，具体销售价格可以在批准的基准价格基础上，上下浮动10％，再增减楼层的差价，出现顶层价格系数上浮是正常的，至于将阁楼面积按一定比例计入房价，要视阁楼层高而定。

现在的房价都是明码标价，购房者有选择的权利，开发商也有在物价部门规定范围内定价的权利，如果购房者在充分了解了房屋情况后，仍能接受开发商的定价，认为价格和房子的各方面相符，那么就不存在欺诈问题了。

主持人：今天案例邓先生的遭遇表明，更多的是所谓“赠送”的阁楼的可能出现的一系列“后遗症”。比如，因为是赠送的，阁楼漏水了，开发商会不会以赠送为借口拒绝售后维修？或者就像本案邓先生无法取得阁楼的产权，那邓先生算不算阁楼的真正主人？

律师：房产住宅是依据规划局审批的手续为居民住户办理住房产权登记的，没有经过审批的住房，就不能办理产权证，购房者买了这种没有产权的住房，不受法律保护。以后遇到拆迁时，阁楼是得不到任何补偿的。

主持人：其实相对价格的上浮而言，有阁楼的顶层也带给居住者更大的使用空间与更多的生活享受。当有阁楼的顶层价格较为合理，消费者又可以接受时，顶层住宅就成为了真正的美味馅饼了。袁律师，买带阁楼房屋要注意哪些问题，你能不能从专业的角度为听众朋友们提些建议呢？

律师：在这里，提醒业主在购买顶层住房时要特别注意，一是看顶层住房的阁楼高度，不同的层高决定了阁楼是否纳入销售建筑面积。只有铺设了预制板或现浇板楼面的，等于或高于2．2米的阁楼或阁楼的部分才可以计算建筑面积。还应注意，对于小阁楼中低于2．2米不计算建筑面积，但有使用功能的部分，别忘了在房屋权属登记中明确其相应权利的归属，以避免将来引起其他业主的争议。二是如果阁楼计算在销售面积中，那一定要弄清楚是如何计算的，是浮动系数还是阁楼单独计算，做到心中有数。千万不可盲目相信开发商的宣传和广告。三、在签订合同前，对于楼梯等配套设施、装修程度以及防水处理问题要问清楚，然后将开发商的承诺写入合同。实践中，有些楼盘的阁楼与成品房的交房标准有较大差距，还有一些楼盘顶层与阁楼之间的楼梯需要购房者自行购买或另外付款，购房者一定要在合同中把这些问题约定清楚。

主持人：同样是赠送，段女士的购房遭遇让人更有一种上当的感觉。

她购买了一套房屋，获得了开发商赠送精装修和免缴一年物业费的口头承诺。到了交房入住时，段女士发现，室内装修表面看起来和样板房的布局、造型相差不大，但是仔细一看就知道，使用的装修材料和工程质量却实在不怎么样。刚刚使用不到一年，许多地方吊顶开始脱落，水管出现漏水现象。更气人的是物业公司要求段女士补缴一年的物业费，否则就要停水停电。段女士一气之下把开发商告上法庭，要求兑现精装修和免缴一年物业费的承诺。法院进行审查时了解到，关于精装修，由于没有书面协议，开发商不予认可，段女士无法举证。物业费是物业公司征收的，开发商无权免除。因此法院驳回了段女士的诉讼请求。

主持人：买房前，开发商口头给予段女士赠送精装修和免交一年物业费的承诺，后来并没有兑现，段女士向法院起诉维权，却因为没有证据而得不到保障。袁律师，开发商当时承诺的赠送，到底有没有法律效力？

律师：开发商口头或者书面做出的与合同有关的内容具体明确的承诺，可以视为是合同的组成部分，是当然有效的。但是段女士对自己的说法，应该提供证据，不能提供证据就要承担不利的法律后果。值得一提的是，虽然有些时候，物业公司和开发商属于一个老板，从法律上，开发商和物业公司是两个不同的主体，一般情况下，开发商无权免除物业公司的收费。

主持人： 开发商促销时的不少赠送行为其实是“白送”，有些权利本来就属于购房者，像邓先生买到的阁楼，其实就是自己付款购买的。有些赠送在法律上自始就是无效行为，就像段女士得到的免除一年物业费的赠送。袁律师，根据你所了解的情况，有哪些赠送需要购房者注意呢？

律师：首先，对“面积型”赠送要慎重。开发商表示买房赠送露台、小储藏室、庭院、车库等。购房者在遇到这类“赠送”时，一定要明白，所谓赠送的东西，实际上本来就应当属于你或者你已经支付了足够的对价；

再次是无效的赠送。购房者要小心开发商提出的免交一定物业管理费、免交契税、购房保送子女上大学或转户口等赠送，这些都是没有法律保障的；

主持人： 就像我们今天案例中提到的邓先生获赠的阁楼和段女士获赠的免除一年物业费。这种面积型和无效赠送可能就是陷阱。

律师：第三种是 “捆绑型”赠送。开发商有时会提出，购房送轿车、空调、家电或精装修。需要注意的是：一旦购房合同签订后，开发商撤消了赠送、延迟赠送，或者赠送与承诺不符，购房者很难追究开发商的违约责任。

主持人：段女士的精装修应该属于这一种。兑现的事实与承诺不符，段女士因为没有证据，无从维权。

律师“最后是开发商最常用的“投资回报”的促销手段，其实是严重违反法律的。例如返本销售、投资回报等行为已被明令禁止，却是房地产行业投资者最容易掉进去的陷阱。因为信息和地位的不对等，广大购买商品房的业主们无法和开发商展开平等、公正的商业谈判，达到维护自己合法权益的目的。

主持人：确实如此，有过买房经历的人都知道，买房时面对的厚厚一摞格式化合同，许多购房者看得一头雾水、头昏脑胀，只能根据售楼员的引导在文书上面签字。导致合同约定权利义务不平等。购房者承担全部义务，售房者享受所有权利。在许多合同中，对双方违约的处罚规定也很可笑：购房者违约的赔偿，可能是每天支付房款百分之几，高达数千元；而开发商违约的赔偿，甚至只是十几块钱。袁律师，作为专业人士，你认为造成这种现象的原因是什么呢？

律师：主要的原因是买房者的思想不够重视。家庭主妇在菜市场买白菜往往挑三拣四，叶黄的不要，虫咬的不要，菜心不结实的不要，上秤的时候外面的白菜帮子还要给掰下来。

房子是人的安身立命之所，在我们安阳一套普通商品房，价格都要几十万元；有些人半辈子的积蓄，也不一定买得起。买房时，房子结实不结实不知道，甚至面积究竟有多大、合法不合法购房者全都不知道。只要售楼小姐一说好，购房者一签字就买下来了。几十万出去了，见不着货，不能讲价，即使将来出现了各种问题，合同都约定好了，你购房者自己承担责任。

主持人：就像你说的那样，购房者和开发商在信息和地位上的不平等，购房者只能把权利交给开发商决定，造成了这种利益一边倒的局面，我们怎么样才能破解这种困局呢？

律师：其实很简单。对交通事故当事人来说，保险公司也是强势的一方。几万块钱甚至几千块钱的官司，当事人一般都会请律师，可以很好的维护自己的权利。购买价值几十万的房产，很少有人会考虑请律师帮忙，这是一个很大的误区。不要到了打官司的时候才想到找律师，在签合同之前就请律师介入，对合同的每一个条款进行斟酌，相信发生纠纷之后，你的维权之路要顺利很多。

主持人：我们通过两期节目，讲述了一些购房方面的经验教训，希望能够对准备或者正在考虑购房的听众朋友们有一点帮助。感谢收音机前的听众朋友，也感谢袁律师的精彩点评，今天的案例解析就到这里。