袁玉涛的空间

新房背后的陷阱（一）

电视剧《蜗居》曾经是市民们热议的话题，因为它触及到了当今最值得关注的一个问题，就是房子问题。持续不断上涨的房价涉及千家万户，几乎牵动所有人的心。买房是人生中的一件大事，如果在购买交易中遭遇欺诈和陷阱，让人不愉快的不仅是损失金钱，还有维权时投诉无门的那种气愤和无助的感觉。接下来给大家谈到的就是两起关于购房的案例：

2009年8月份，陈先生在省城某小区买了一套新房，到了拿钥匙的时候，开发商通知说，房子的面积测错了，整栋楼房的公摊面积少算了近500平方米，每户还要补交1到3万块钱才能入住。很多业主尽管对这突然“涨”出来的面积感到不满，但又不愿意花费精力为几万块钱和开发商打官司，无奈之下补交了房款。而陈先生偏偏咽不下这口气，拒绝补缴房款。陈先生算了一笔帐，他所在的这栋楼房均价是6800元/平方米，对每一户来说只有几万块钱，但对开发商来说，他这一下儿就可以多获得300多万元的利润。陈先生认为开发商有欺诈嫌疑，于是向消协投诉，开发商拿出双方签订的购房合同说，按照合同规定：面积误差在3%以内的，按实测面积结算房款，而这新增的近500平方米的面积正好在合同规定的误差范围之内。陈先生和开放商发生纠纷的事由在合同中有明确的约定，应当按照约定来履行。

主持人：买过房的人恐怕都会知道，一些开发商在制订购房合同时，大多会有这么一条，面积误差在3％以内，按实测面积来计算，也就是说当实测面积比预测面积大的时候，只要不超过3％，买房者就要补缴房款，而有时候这3%就是开发商给买房者设的陷阱，

这也是陈先生无法讨要说法的原因。对于这个问题，我们仍然请来执业律师参与现场讨论。今天我们请到的嘉宾是来自河南安易律师事务所的袁玉涛律师，首先我们请出袁律师，你好，袁律师。

律师：你好，主持人。

主持人：在一般的购房合同里，关于房屋面积都会有类似的约定，面积误差在3％以内，按实测面积来计算。袁律师，这个约定的依据是什么？

律师：根据最高法院关于商品房纠纷的司法解释，对房屋面积误差的处理是以误差比绝对值3%为限，大于3%视为开发商对业主的赠送或者双倍返还多收的房款。小于等于3%就要据实结算。所以房屋买卖合同几乎都这样对房屋面积的误差做了约定。但是现实中，绝大多数项目是以建筑面积计价的，很多项目在进行面积误差结算时，往往是总建筑面积变化很小，但其中的公摊面积增大、套内建筑面积减少，使买房人多有微词，并因此纠纷不断。

主持人：确实是这样，面积增加了没有超过3%，买房人要为多出的面积买单。总面积不变，但是公摊面积变大了，实际使用面积减少也是侵犯了买房人的权利。袁律师，你从专业的角度给大家做个解释，这种你对这个条款怎么来评价？

律师：这种在面积上的约定，在我看来至少有两个漏洞：第一，它约定以建筑面积为出售面积，建筑面积是套内面积与公摊面积之和，而在合同上公摊面积又没有透明度，开发商不告诉你具体的分摊面积的位置在哪里，具体的面积是多少，这就为他造假提供了机会；第二，合同约定，允许预测面积有3%的误差，如果公摊面积增大只要没有超过3%，你就只能为这个增大的公摊面积增加房款。

　　主持人：在我们的现实生活中，买房人经常遇到的是那一种情况呢？

律师：比较常见的情况就是，交房以后，开发商通知你，说你的房屋增加了，增加的不超过3%，一般是2%-2.5% ，我碰到的比较多的是2.9%多一点，这样你买合同约定的是100平米的房子，到时候多出来2.9平方米，绝对没有超过3%。这种情况下开发商的欺诈有可能合法，而且它是一种呈规模化的欺诈，每一个楼盘如果是数万平方米的社区，虽然面积增加在3%以内，仍然会给开发商带来巨大的利润。

主持人：近年来，消费者协会多次收到消费者举报开发商非法分摊公摊面积的投诉，全国商品房的投诉每年也以10%以上的速度增长，很多纠纷就是由于公摊面积不透明引起的。如果按照与开发商签定的购房合同，购房人显然很难胜诉。在政府加大对房地产行业监管的同时，消费者也应该在签购房合同的时候充分行使自己的权利。袁律师，希望你能够为大家提供一些好的建议。

　　律师：我觉得消费者要想在面积条款里保护自己的利益，应该要做好以下几个准备：第一，要在合同里把面积条款写清楚；第二，要把公摊部位写清楚，公摊部位在什么地方，公摊面积的细节性尺寸是多少，一定要逐项列明，因为这有可能对你来说是几万块钱的损失；第三，就是写清违约责任，让开发商不敢在面积上欺诈，他欺诈感觉到自己不合算才行；第四，要做好心理准备，假设无法就面积条款与开发商达成协议我就不买了。

　主持人： 每一个将要买房的消费者都有可能面对这3％的陷阱，如果您想要买房的话，最好请一个专业人士，这样可以避免很多麻烦和矛盾。但是如果你遇到下面案例中的事，那才真是“做梦也想不到”的。

2007年5月份，在王先生购买了某花园小区一期楼房并顺利入住。这套房子位置较偏僻、价格也比较高，让他下定决心购买的是楼后面有一个秀美的花园。当时他主要看中的就是广告里提到的社区超大花园。为此，老王看房时专门去做了考察。5000平方米花园不仅靠规模取胜，更以欧式水岸景观为主题，营造出欧陆风格的异域情调。然而从2009年 3月份起，入住的业主就开始烦恼甚至愤怒了：开发商派来的施工队挖出了花园里的健身器，铲平了绿地。一个近在眼前的花园瞬间被毁。  

在业主们的反映下，双方开始交涉。直指售楼广告问题。开发商解释说：花园一期的初步示意图，和二期花园互相衔接、贯通，前后花园资源共享。且明确说明所有设计均以政府最后的批准文件为准。对此说法，业主们强烈表示不能接受。开发商所说的政府最后批准文件为准，是印于广告右下端最不显眼的地方，是用浅色细线条字体，而上述的社区花园是用两倍大的字体粗线条加色彩渲染且排在广告最显眼的位置。可是谁也没有保存当初的广告，双方谁也无法说服谁，始终谈不出结果。

有业主提出到规划局查询，规划局的对此事的答复是：一期通过的规划没有涉及到花园这一块。大家经过商议才发现：个别业主的合同中虽然附有平面图，却没有标示花园的位置，而王先生等大多数业主的合同中压根儿就没有平面图。因为没有证据，业主们最终也没有维权成功，花园昙花一现，成为业主们心中难言的痛。

主持人：因为喜欢花园，大家选择了这个小区的房子，可是没住多久，花园被拆了。因为没有保留当时的广告，业主们无法维权，袁律师，广告中宣传的内容是否可以作为合同的组成部分？如果他们保留了当时的广告，是不是可以用来维护自己的权利？

律师：根据最高法院关于商品房的司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

本案当中，像王先生就是因为喜欢花园才购买了这套既贵又偏僻的房子，可以说，广告中提到的花园对买房人做出决定起到了重要的作用。开发商卖房后擅自拆除，属于违约应当承担责任。关键是王先生他们没有证据证明开发商违约，从而追究开发商的违约责任。

主持人：规划部门批准的关于小区的规划，也没有标示花园的位置，而业主们由于没有房屋平面图，或者平面图没有标示花园，也无法提供有效的证据证明开发商违约拆除了花园。袁律师，这个平面图开发商是不是一定要提供，它的作用是什么？

律师：购房合同里面是一定要有平面图的，平面图上有房子的四至、结构等重要信息，在合同里面附上平面图，是开发商的义务。交房是否符合合同规定，主要是依据平面图来进行判断。作为标准的平面图，主要作用是反映三个方面的信息：1是方向标，即整套房屋的基本朝向，一般是通过在平面图上标注指北针来解决；

2是反映房屋的户型结构，即客厅、卧室、厨房、卫生间等房间的位置及相互关系；3是空间尺寸。作为平面图，应该标明每个房间的平面尺寸（即长和宽）以及墙体的厚度。

    主持人：平面图在房屋买卖中具有什么样的意义呢？

律师：购房合同中应该有相应的约定。如果开发商要改变房子结构或者布局什么的，应该提前书面通知到业主的，如果业主不能接受，可以选择退房，开发商应该退还房款，并且支付同期利息；如果业主同意更改的，可以重新签订合同，或者要开发商给出一定补偿。这样可以尽量的保护自己的合法权益。

主持人：由于时间关系，今天的案例解析环节就要结束了。本周三我们请袁律师接着与大家讨论有关买房方面的问题。感谢袁律师来到直播室参与今天的讨论，也感谢收音机旁的热心听众。